土地，是农旅项目的基础，也是第一风险的来源。
其土地复合利用的特点，导致对土地的需求是多元化的，往往需要有建设用地，农地，耕地，园地，林地，草地等各种土地交织在一块复合利用。
这就造成了，你以为不是基本农田，你以为是建设用地，你以为是有产权等等很多土地的坑，让投资者刚入行，就面临很大的困难。
每年都有这样的农旅项目，因拿地问题，影响项目规划的实施。下面，我们就来梳理一下，如何尽量避免这样的情况的发生。

01

我们在拿地的时候，要注意这3点：
（1）要看现状地类。我们要对照现状图，对照登记文件，对照审批文件，看它是不是
合法的用地。
（2）要看对照规划图。看规划用途，看永久基本农田、生态红线等，判断能否选址开发，它的规划用途与你要发展的项目是不是冲突。
（3）要看审批文件、登记文件。判断是否是建设用地、产权、界址、面积；别签到二房东，很多时候，大家都认为地都是村里的，但是实际上要按照咱们国家的土地所有制。
农村的土地所有权有三种类型。
一种是生产队的，生产队就相当于现在的村民小组。集体土地里边有90%的地，实际上是村民小组所有，尽管在村里，但是一定注明是哪个组的多少地，所以组与组之间的界限是清楚的。另外9%的地属于村农民集体，就是过去的生产大队。还有1%左右，集中到乡农民集体。

02

（1）闲置的国有农场
可以采用，直接向农场或市县政府承包经营、取得承包经营权；经营权流转；与农场或农场农户合作，由农场职工按项目规划要求耕种或经营联营、入股、收购农场。
国营农场内往往本来就有农用地和配套建设用地，项目落地便利，但可能涉及区位调整，可以土地综合整治方式进行。可以去跟当地国土局谈，也可以向农场谈；如果农场不在了，就向农场的产权单位或者是当地的市县政府来谈承包，以承包的方式取得承包经营权，然后做后续的经营，承包原则是 30 年。如果是林场是50年。
（2）撂荒地
可以采用，直接向集体承包经营、取得承包经营权；农户手中的经营权流转；以及与集体或农户合作。
撂荒地一般是耕地，还很大可能是永久基本农田，需要注意农旅项目定位、用途等，别拿到或者开发半天才发现不能做事情。
撂荒的耕地，一种是让集体来承包经营权，找到发包单位，就是原产业单位，当时那个村民小组，还是村集体。另外是对外承包，要履行程序，经过村民会议或者村民代表会议的 2/3 以上同意。
第二种是谁要帮你去跟农户谈，让他把经营权流转给你，当然你也可以跟乡镇和村里面谈，帮你去把经营权都流转给你，还有与集体或者农户合作，但撂荒地很可能还是基本农田，所以这个时候就要对现状图看它的地位，另外要对照规划图，对照基本农田图，看它是不是基本农田。
（3）四荒地：荒山、荒沟、荒丘、荒滩
可以承包经营、四荒地拍卖、流转，最长50年，可以用于开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批。
四荒地可以承包经营，可以拍卖，也可以流转，可以用四荒地的一部分，造林。根据规划做休闲农业，设施农业或者是种草。
在合同约定的时候，建议合同别太简单了，要条文多一点，把各种可能的问题约定清楚，至少将来有了纠纷，不管是仲裁也好，还是打官司也好，还是行政复议，还是纠纷解决的时候，你的权益能够得到保护。