有读者朋友咨询：我们是分布式光伏投资企业，目前拟在一家商业办公楼宇和屋顶投资光伏，以优惠电价将所发电量销售给用户，以“合同能源管理”模式与合作方签订合同。目前开发商正在销售办公楼（按层销售）、商业楼产权（按栋销售），已办理“大产证”，目前正在开展销售工作，未销售出去，开发商仍是所有物业的产权人。若我们公司与开发商签订合作协议，是否可以？若今后办公商业楼销售出去，新的小业主进来后，怎么办？

答：需要分两种情况讨论。

情形一：若商业办公楼的任何产权都尚未销售

此时，开发商对拟合作的房屋屋顶享有100%产权，此时作为屋顶业主，有权对屋顶的用途进行处分，与贵公司开展合作。建议贵司与该开发商签订合同能源管理协议的同时，并签订租赁协议，尽可能将租赁协议在主管部门备案。若房屋销售给新业主后，此时根据我国《民法典》“买卖不破租赁”的原则，贵公司仍然可以占有屋顶，并与新业主或成立的业主委员会履行合同。需要注意的是，若今后新业主进来后，建议与新业主或成立的业主委员会签订补充协议以确认原合作条款。另外，若物业公司实际负责与中小用户结算电费的，则建议提前与物业公司签署有关协议，明确合作内容。 

情形二：若商业办公楼部分已销售出去

此时，开发商已不再享有楼宇屋顶100%产权。鉴于楼宇屋顶是建筑物共有部分，应当按照《民法典》的有关规定，由业主按照表决规则共同作出是否同意签署合作协议的决定。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。建议贵公司提前了解产权情况，确定好签约主体，避免合同被认定为无效。